退去時にかかる費用｜入居一時金の返還・原状回復・月額の精算で確認すること

退去のときにかかる費用は、その施設が「前払金（入居一時金）を受け取るタイプか」「そうでないタイプか」で構造が大きく変わります。

前払金（入居一時金）型――有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅の一部などでは、入居時にまとまった前払金を払う代わりに、退去時には「前払金の未償却分の返還」が生じることがあります。これに加えて、未払いの月額利用料と居室の原状回復費用の精算が重なります。

前払金のない型――特別養護老人ホーム（特養）などの介護保険施設は、一般的に入居一時金がなく、毎月の費用（介護サービス費・居住費・食費など）を支払うしくみです。そのため退去時の精算は、基本的に未払いの月額利用料が中心になり、前払金の償却・返還という仕組みは生じないとされています。ただし施設ごとに扱いが異なるため、最新の費用は各施設の重要事項説明書・料金表で確認が必要です。

まず確認したいのは、入居している（または検討中の）施設が前払金を受け取るタイプかという一点です。重要事項説明書の「利用料」「支払い方式（前払い／月払い／併用）」の欄を見ると判断の手がかりになります。ここが分かると、退去時に何が精算されるかの見通しが立ちます。なお、月額利用料や前払金の一般的な水準については費用相場の考え方でまとめています。

前払金型の施設を退去するとき、精算は大きく次の3つに分かれます。それぞれ何を意味するかを押さえておくと、契約書のどこを見ればよいかが見えてきます。

1. 未払いの月額利用料――退去日までに発生した家賃・管理費・食費・介護サービス費などのうち、まだ支払っていない分です。日割りになるかは契約で決まります。

1. 居室の原状回復費用――退去後に居室を元に戻すための費用です。どこまで入居者負担になるかは、後の章で詳しく説明します。なお厚生労働省の指針では、敷金を受け取る場合はその額を6か月分を超えないこととし、退去時に居室の原状回復費用を除いて全額返還することとされています（敷金がある場合）。

1. 前払金の未償却分の返還――前払金は入居後の期間に応じて少しずつ「償却（消化）」され、退去が早いほど残った未償却分が返ってくる、という考え方が基本です。

この3つはそれぞれ別の計算です。退去の話をするときは、「月額の精算」「原状回復」「前払金の返還」を一つずつ確認すると、金額の内訳を取り違えずに済みます。施設に説明を求めるときも、この3点に分けて聞くと話が整理されます。

前払金がどのように消化され、退去時にいくら戻るのかは、「想定居住期間」という考え方が基準になります。

厚生労働省の指針では、前払金（入居時に一括で受け取る家賃やサービス費の前払い分）の償却年数は、「入居者が終身にわたって居住すると、平均的な余命などを勘案して想定される期間」＝想定居住期間とすることとされています。前払金の額も、終身にわたる契約の場合はおおむね「1か月分の家賃またはサービス費 × 想定居住期間の月数」に、想定居住期間を超えて契約が続く場合に備える額を加えたものを基本に算定されます。

つまり前払金は「想定された居住期間分の家賃などを先払いしたもの」で、入居後の期間に応じて少しずつ償却され、想定居住期間より早く退去すれば、残りの期間に相当する未償却分が返還されるのが基本的な考え方です。

ただし、初期償却（入居時にあらかじめ差し引かれる分）の有無・割合、償却年数、返還額の計算方法は施設ごとに大きく異なります。具体的な償却率や年数を一般論で当てはめることはできません。

施設を比較するときは、重要事項説明書と入居契約書で「償却年数（想定居住期間）」「初期償却の有無と割合」「返還金の算定方式」「返還の支払時期」の4点を確認してください。指針でも、前払金の返還金の有無・算定方式・支払時期などは入居契約書に明示することとされています。

入居して間もなく、心身の状態の変化や施設との相性などで、早期に退去せざるを得ないこともあります。前払金型の施設には、こうした短期解約に配慮したルールがあります。

老人福祉法施行規則では、前払金を受け取る場合の返還の方法が定められています。条文上、入居の日から起算して3か月（おおむね90日）以内に契約が解除された、または入居者の死亡で終了した場合は、「家賃その他の費用の月額を30で除した額に、入居の日から契約終了日までの日数を乗じた額」を控除して返還する方法によることとされています。平たく言えば、実際に入居していた日数分の日割り相当を差し引き、残りを返すという考え方です（いわゆる「短期解約特例」「90日ルール」と呼ばれることがあります）。

3か月を経過した後に終了した場合は、契約終了日以降の期間について日割計算した家賃等を前払金から控除する方法によることとされており、残った（未経過の）期間に相当する分が返還されます。

なお、入居開始可能日より前に契約を解除した場合は、指針上、既に受け取った金額の全額を返還することとされています。

これらは制度上の枠組みです。実際の返還額・差し引かれる項目（日割り家賃のほか管理費・原状回復費が別途かかるか等）は契約によって異なります。「短期解約のとき何が返り、何が差し引かれるか」を、入居前に契約書で確認しておくと安心です。

退去時に意外と迷いやすいのが原状回復費用です。考え方の基準になるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月・国土交通省住宅局）です。厚生労働省の指針でも、有料老人ホームの原状回復の費用負担はこのガイドラインを参考にするとされています。

ガイドラインでは、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反（通常の注意を怠ること）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は入居者（賃借人）負担としています。一方で、経年変化や通常の使用による傷み（通常損耗）は、原則として貸主（施設側）負担とされ、その費用は家賃に含まれるものとして整理されています。さらに、入居者負担となる場合でも、設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど入居者の負担割合を減らす考え方が示されています。

つまり「借りたときの新品同様に戻す」費用を全部負担するわけではない、というのが基本です。

ただし、契約に特約（通常損耗の一部も入居者負担とする、ハウスクリーニング代を定額とする等）が付いている場合があります。施設探しの段階では、重要事項説明書・契約書の「原状回復」「退去時の費用負担」「特約」の欄を読み、どこまでが自己負担になるのか、クリーニング代などが定額で決められていないかを確認しましょう。納得できない請求があれば、後述の相談先に問い合わせる方法もあります。

退去費用は「退去が決まってから」ではなく、入居を検討する段階で契約書を読み込んでおくことが、いちばんのトラブル防止になります。契約前に見ておきたいポイント全般は契約前の確認事項でも扱っていますが、ここでは退去費用に絞って確認したい項目を整理します。

前払金まわり

• 支払い方式（前払い／月払い／併用）はどれか
• 償却年数（想定居住期間）と、初期償却の有無・割合
• 前払金の返還金の有無、返還金の算定方式、支払時期
• 短期解約（3か月以内など）の場合の扱い
• 前払金の保全措置（万一施設が倒産等した場合に備える措置）の有無

月額・原状回復まわり

• 退去月の月額利用料が日割りになるか
• 敷金の有無と返還条件
• 原状回復の負担範囲、特約（通常損耗の負担やクリーニング定額など）

これらは厚生労働省の指針でも、契約解除の要件とその場合の対応、前払金の返還金の有無・算定方式・支払時期などを入居契約書に明示することとされている項目です。

相談先――返還額や原状回復費に疑問があるときは、まず施設に内訳の説明を求めましょう。それでも解決しないときは、お住まいの自治体の窓口や、消費生活センター（消費者ホットライン「188」）に相談する方法があります。費用・制度の詳細や最新の扱いは、必ず施設の重要事項説明書・料金表と、自治体の最新情報で確認してください。